デフレ・ハイパーインフレ時代のマンション購入

3年前の検討では、マンションは買うより借りたほうがよい、という結論だったのですが、筋を曲げてとうとうマンション購入に踏み切ることにしました。

現時点で改めて検討しても、買うより借りたほうがよい、ということに変わりはないのですが、今後の日本経済に対して以下のような予測を立てることで、自分を納得させることができました。

・今後しばらくはデフレが続き、低金利が継続する。
・仮にデフレが終わるとすると、次に来るのは (ハイパー) インフレである。

短期金利でいうと、0〜1%、または 5% 以上になると予想しています。

現在の住宅ローンの (キャンペーン適用後、保証料込みの) 変動金利は 1〜1.5% 前後です。
一方、住宅ローン減税でローン残高の 1% が税額控除され、還付されます。
仮にデフレが続き、短期金利がこのまま 1% 以下の水準で推移すると、金利ほぼゼロでお金を借りることができることになります。

できればデフレ期間 (5〜10年と予想) にローンのほとんどを返済し、次に来るかもしれないインフレに備えます。インフレになればお金よりモノ (マンション) を持っていたほうが有利です。

こんな素人考えの予想が当たるかどうかは分かりませんが、デフレもインフレも民間サラリーマンの生活にはマイナスですので、ある種のヘッジと考えられなくもありません。

どうなるかはわかりませんが、まずはローン返済頑張るぞ!

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FX

株は塩漬け状態なので、FXに手を出してみようかと思っています。

FXの利益は税制上、雑所得になり総合課税されるので、普通のサラリーマンなら
3割課税です。ちょっと高いけど。。。

FXにはインサイダーがないので、その点はフェアかな、と思ってます。

再開

久しぶりに日記を再開するワン!

その前に、ここ3年間の出来事をまとめてみると、、、

・ドコモ株 → 下がり過ぎ。助けて。
・人民元 → 買わなかったので知らない。
・米ドル → もう知らない！
・アイフル → …。
・マザーズオークション → …。
・ココイチカレー → ウマー。
・マンション → とうとう禁断の果実に手を出してしまったのです。本当の地獄はこれからだッ!

最近は身辺整理をしてます。捨てる技術が必要だと思う今日このごろ。

REITによる合法的土地転がし

REITというのは、不動産をまとめて小口化、証券化して、証券取引所に上場させたものです。数十万円から購入できるので、個人にも人気。金融機関も買っていますし、投資信託や年金資金で間接的に個人が買ってもいます。

REITには設立母体となる不動産会社があって、その親会社自身も不動産を所有していますし、別の私募ファンドを運営していたりします。私募ファンドやREITの運用は実質的に親会社の支配下におけるので、こんなことが可能です。

親会社が100億円で不動産を購入
→私募ファンドAに120億円で売る (親会社に20億円の利益)
→私募ファンドBに140億円で売る (私募ファンドAに20億円の利益)
→REITに160億円で売る (私募ファンドBに20億円の利益)

あら不思議。親会社も私募ファンドAも私募ファンドBも、みんな20億円ずつ利益を手に入れました。しかも3回の取引実績が残り、REITが不動産を手に入れるころには、不動産の実勢価格は160億円になっています。つまり、REITは160億円の物件を160億円で手に入れたことになるので、(帳簿上は) 損はしていません。まさにWin-Winの関係です。

ところで、REITは物件から得た賃料収入を、投資家に分配しなければなりません。元々100億円の物件で、年間5%の賃料 (手取り) を得ていた場合、その額は年間5億円です。物件価格が160億円になっても、賃料は契約更新のときまで変わらないので、REITが得る賃料も5億円。ただし価格が160億円になったので、率にすると5%から3.125%に下がります。とはいえ、3.125%というのは現在の長期国債の利率1.7%よりも高いので、REITの投資家も満足。Win-Winです。

現在、日本のREITの分配率の加重平均が、2.8%ぐらいです。まだ大丈夫。上の例でいえば、物件をあと6回ころがして280億円までつり上げても、1.786%と長期国債より高い利率を維持できます。こんな利益率では事業としてやっていけませんが、REITなら大丈夫。万が一REITの価値が暴落しても、親会社の懐は痛みません。損するのは投資信託の購入者や年金資金なのですから。

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時差ぼけ

地球の反対側に行って帰ってきました。

時差ぼけでつらいです。寝ても寝ても寝たりない。
現地でも深夜に目が覚めたり。帰ってきても、また深夜に目を覚ましてます。

時差ぼけです、って英語でどう言うんだろう、と思って調べたら、jet lagだそう。
なるほど。優雅な船旅だと時差ぼけにはならないよね。

暑い

暑いと何もする気が起きないワン。

今日も家で仕事。休みたい。。。

なぜ最近のスーパーには発泡酒しか置いていないのか

最近のスーパーには、発泡酒は置いてあるけれど、ビールが置いていないことがあります。普段ビールをあまり飲まない身としては、特別なイベントのときくらいは、やはりビールが飲みたい。でも、置いてないものはしょうがない。しぶしぶ発泡酒を飲むことになってしまいます。

なぜかと思って調べてみたら、どうも酒類小売業免許の関係らしいです。大型店舗は免許付与後3年間、国産ビールと500mlを超える日本酒を売ることができません。だから発泡酒と海外のビールは置いてあるけれど、国産ビールだけが置いていないという、奇妙な状況になっているようです。

スーパーの側も、「免許の関係で国産ビールは売れません」とはっきり書いてくれればいいのに、なんの説明もないから、スーパーを逆恨みしてしまうところでした。まあ、書いたら書いたで、国税庁との軋轢があるのでしょうけど。

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戦国自衛隊

あまりにも暇なので、テレビで戦国自衛隊がどうのというのを見てます。

関ヶ原の戦いに戦車とヘリで繰り出して、何をやっているのかと思えば、雑兵相手に無駄玉を打ってます。普通に考えると、圧倒的な機動力と火力を活かして敵大将を直接攻めるのが、最も効率的で損失も少ないと思うんですが、そうはしないようです。これじゃあ、ただの殺戮ですよ。よりにもよって、自衛隊が。こんなのをテレビで流されて、本職の人がかわいそうになってきました。

仮に私が自衛隊員で、戦国時代に飛ばされたとしたら、北海道か鹿児島あたりに逃れて、ほとぼりが冷めるまで大人しくしていると思います。弾だって燃料だって限られているので、優位を築けるのは最初のうちだけです。それよりも、歴史や科学に対する知識を活かして、うまく立ち振る舞ったほうが有利です。僧侶になるのもいいかもしれない。

そんなことをぼんやり考えている、連休の昼下がりなのでした。

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東京２３区の外国人比率

Officeでいろいろ遊んでいます。

最近は出生率が下がってきて、いろいろな問題が懸念されていますが、東京の合計特殊出生率はとっくの昔に1を切っています。子供が少なくなった分を誰が埋めているかというと、地方から上京してくる人と、外国人の方です。ここ１０年ほどで東京の外国人比率は急速に増えてきていて、少しずつ国際都市に近づきつつあります。本格的に移民を受け入れる、という段階にはまだ来ていませんが、それも時間の問題かもしれません。

で、2006年6月現在で、東京２３区内の外国人比率がどうなっているのかを、都庁の統計データで調べてみました。

住基人口というのは、住民基本台帳に登録されている人の数、つまり２３区に住民票がある日本人の数です。区によって異なりますが、総人口に占める登録外国人の数は、おおむね3～10%。だいたい20人に1人は外国人の方、という感じです。

国籍別でみると、こんな感じです。地理的な理由からか、中国、韓国・朝鮮、フィリピン籍の方が多いようです。

ただ、これも区によって違いがあります。

赤坂や六本木を抱え、多くの国の大使館がある港区の場合は、米国人などの比率が高くなっています。

一方、新宿区では韓国・朝鮮籍の方が多いようです。

豊島区では、中国籍の方が圧倒しています。

それぞれに地域性があることが、グラフ化すると見えてきて、興味深いです。

ま、ただExcelでグラフを描いてみたかっただけですが。

Microsoft Office 2007

最近、マイクロソフトのOfficeが欲しくて、買おうかどうしようかずっと迷ってました。買うと5万円以上するし、もうすぐ新しいバージョンのOffice 2007が出るので、バージョンアップでまた3万円。合計8万円か〜、と考えて買えずにいたのですが、なんとOffice 2007のベータ版が、マイクロソフトから無料でダウンロードできるではありませんか。これで2007の発売までしのいで、2007を5万円で買う、というのなら悪くないかも。ということで、早速ダウンロードして使っています。

Office 2007は、現行バージョンの2003と比べて、外見や操作体系がかなり変わっています。最初は戸惑いましたが、まあこれはこれでいいかも。ベータ版なのでところどころ動作がおかしいのと、全体的に動作がもっさりしているのを除けば、まずまず満足です。

動作がもっさりしているのは、パソコンが遅いせいでしょうか。1年前に購入したものなので、それほど古くはないのですが。もし製品版でも動作がもっさりしているようなら、2007はパスして、2003を買ったほうがいいのかもしれません。

Excelでグラフを描いたりして遊んでますが、個人的なデータをグラフにすると、意外な発見ができて面白いです。「見える化」というやつですね。私の場合、ひとつの銘柄に肩入れし過ぎているのが最近の敗因のようです。反省。

今度は、家計簿をグラフ化して、家計の無駄に切り込んでみたいと思います。あ、家計簿もExcelでつければいいのか。。。

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